Neubauwohnungen in Avileses werden derzeit für €280.000 angeboten, und das einzige von veritySpain analysierte Projekt in diesem kleinen Murcianischen Dorf erreicht 6,8 von 10 Punkten. Diese Zahl ist relevant: Unsere redaktionelle Veröffentlichungsschwelle liegt bei 6,0, das Projekt besteht den Test also, wenn auch knapp. Avileses liegt im Landesinneren der Costa Cálida, innerhalb der Gemeinde Murcia, und der Neubaumarkt ist überschaubar. Für internationale Käufer bedeutet das weniger Auswahl, aber auch weniger Wettbewerb und eine direktere Beziehung zum Bauträger. Dieser Ratgeber führt durch den gesamten Kaufablauf, von der ersten Reservierung bis zur Schlüsselübergabe, einschließlich der Steuern, rechtlichen Schritte und typischen Zeiträume, die in der Region Murcia gelten.

Schritt eins: Reservierung und NIE-Anmeldung

Bevor ein Vertrag unterzeichnet wird, müssen nicht-spanische Käufer eine Número de Identificación de Extranjero (NIE) beantragen, die Steueridentifikationsnummer, die bei allen Immobilientransaktionen in Spanien erforderlich ist. Die NIE wird vom spanischen Konsulat im Heimatland oder bei einer Policía Nacional-Dienststelle in Spanien ausgestellt. Bei Antragstellung im Ausland sollte man zwei bis vier Wochen einplanen. Mit der NIE in der Hand folgt der Reservierungsvertrag (contrato de reserva), für den in der Regel eine Anzahlung von etwa €3.000 bis €6.000 erforderlich ist, um die Immobilie vom Markt zu nehmen. Dieser Betrag wird vom Endpreis abgezogen und überträgt kein Eigentum. Lesen Sie den Vertrag sorgfältig, bevor Sie unterschreiben.

Privatkaufvertrag und Ratenzahlungen

Auf die Reservierung folgt der Privatkaufvertrag (contrato privado de compraventa). Bei Neubauten staffeln Bauträger die Zahlungen üblicherweise nach Baufortschritt: Eine größere Tranche bei Unterzeichnung des Privatvertrags, weitere Tranchen bei Bodenplatte, Rohbau und Dach, der Restbetrag bei Fertigstellung. Diese Ratenzahlungen, typischerweise 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises vor dem Endsaldo, werden vor Unterzeichnung der notariellen Urkunde geleistet. Das spanische Recht schreibt vor, dass Bauträger die Anzahlungen der Käufer auf einem gesonderten, gesicherten Bankkonto halten oder eine Bankbürgschaft (aval bancario) stellen, die diese Beträge absichert. Bitten Sie Ihren Anwalt, diese Bürgschaft zu prüfen, bevor Sie Geld überweisen. Das Fehlen einer Bankbürgschaft ist die häufigste Ursache für Verluste bei Käufern von Off-Plan-Immobilien in Spanien.

Steuern und Kaufnebenkosten

Auf Neubauwohnungen in Spanien fällt IVA (Mehrwertsteuer) in Höhe von 10 Prozent des Kaufpreises an, zuzüglich Actos Jurídicos Documentados (Stempelsteuer, AJD) zu Sätzen, die jede autonome Gemeinschaft selbst festlegt. In Murcia lag der AJD-Satz für Neubauten historisch bei 1,5 Prozent des Kaufpreises; Käufer sollten den aktuellen Satz zum Kaufzeitpunkt jedoch mit ihrem Rechtsberater bestätigen, da sich regionale Steuersätze ändern können. Registradores de España veröffentlicht regionale Transaktionsdaten, die allgemeinen Kontext zu Marktvolumina in Murcia liefern, obwohl für ein Dorf in der Größenordnung von Avileses keine separaten Zahlen ausgewiesen werden. Zusätzlich zu den Steuern sollte man Notargebühren, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten einplanen: Eine vernünftige Gesamtschätzung für eine Immobilie zum Preis von €280.000 liegt bei €3.000 bis €5.000, je nach Komplexität der Transaktion. Die gesamten Erwerbsnebenkosten belaufen sich typischerweise auf 12 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis.

Notarielle Urkunde und Grundbucheintragung

Die Beurkundung findet vor einem spanischen Notar (notario) statt, der die escritura pública de compraventa beglaubigt. Käufer und Verkäufer oder ihre Bevollmächtigten müssen anwesend sein oder eine Vollmacht (poder notarial) erteilen. Der Notar prüft die NIE, bestätigt, dass die Hypothek (falls vorhanden) getilgt ist, und überprüft, ob die Immobilie lastenfrei ist. IVA und AJD werden am oder vor dem Beurkundungstermin bezahlt. Nach der Unterzeichnung wird die Urkunde beim Registro de la Propiedad zur Eintragung auf den Namen des Käufers eingereicht. Die Eintragung dauert in der Regel zwei bis acht Wochen. Bis zur Eintragung der Urkunde hat der Käufer ein nicht eingetragenes Interesse. veritySpain data zeigt, dass das einzige bislang analysierte Neubauprojekt in Avileses eine kleinere Entwicklung ist, was häufig schnellere Fertigstellungsfristen bedeutet als bei großen Wohnanlagen, bei denen Hunderte von Einheiten gleichzeitig abgewickelt werden. Bewahren Sie Originale aller Dokumente auf.

Nach der Beurkundung: Versorgungsverträge, Gemeinschaftsgebühren und Hypotheken

Sobald die Urkunde eingetragen ist, muss der Käufer Versorgungsverträge (Strom, Wasser, Gas falls zutreffend) bei den jeweiligen Versorgungsunternehmen auf seinen Namen umschreiben lassen. Bei Neubauten sind häufig neue Anschlussverträge statt Umschreibungen erforderlich. Hausgeldgebühren der Eigentümergemeinschaft (cuota de comunidad) fallen an, wenn die Immobilie Teil einer Anlage mit gemeinschaftlichen Einrichtungen ist. Bei Neubauten in Murcia variieren die jährlichen Hausgeldgebühren je nach Ausstattungsniveau der Anlage erheblich; kalkulieren Sie konservativ, bis die Jahresabrechnung des Verwalters vorliegt. Käufer, die eine spanische Hypothek aufnehmen, sollten wissen, dass seit 2019 die Kreditinstitute nach einem Urteil des Spanischen Obersten Gerichtshofs die AJD auf Hypothekenurkunden tragen, wodurch eine historische Kostenbelastung für Kreditnehmer entfallen ist. Transaktionsvolumendaten für Murcia als Ganzes werden periodisch von INE veröffentlicht, Avileses ist jedoch eine kleine Ortschaft, und ihr Teilmarkt wird in den nationalen Statistiken nicht gesondert ausgewiesen.

Zusammenfassung

• Das einzige von veritySpain analysierte Neubauprojekt in Avileses ist für €280.000 angeboten und erzielt 6,8/10 auf unserem Redaktionsindex.
• Beantragen Sie Ihre NIE vor Unterzeichnung eines Vertrags; der Prozess dauert zwei bis vier Wochen bei Antragstellung außerhalb Spaniens.
• Ratenzahlungen bei Off-Plan-Neubauten müssen nach spanischem Recht durch eine Bankbürgschaft (aval bancario) abgesichert sein.
• Planen Sie 12 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis für IVA, AJD, Notar-, Grundbuch- und Anwaltsgebühren in Murcia ein.
• Das Eigentum ist erst vollständig gesichert, wenn die escritura beim Registro de la Propiedad eingetragen ist, typischerweise zwei bis acht Wochen nach der Beurkundung.