Neubau Sangonera la Verde: veritySpain verfolgt derzeit ein einziges Projekt, das eine redaktionelle Bewertung von 8,2 von 10 und einen Listenpreis von €300.000 trägt. Dieses einzelne Datenpunkt erzählt eine präzise Geschichte: Es handelt sich um einen kleinen, aufstrebenden Markt am westlichen Stadtrand von Murcia, der noch nicht auf dem Radar der meisten internationalen Käufer ist. Wer bereit ist, einen überschaubaren, aber verfahrenstechnisch anspruchsvollen Kauf zu bewältigen, folgt demselben Rechtsrahmen wie im übrigen Spanien. Diesen Rahmen im Detail zu verstehen ist der deutlichste Wettbewerbsvorteil, den ein ausländischer Käufer in Verhandlungen einbringen kann.

Reservierung und privatrechtlicher Kaufvertrag

Der erste verbindliche Schritt ist die Reserva, ein kurzes Dokument, das von einer Anzahlung begleitet wird, die bei Neubauprojekten in der Region Murcia typischerweise zwischen €3.000 und €6.000 liegt. Die Zahlung nimmt die Einheit vom Markt, während die Due-Diligence-Prüfung läuft. Innerhalb von zwei bis vier Wochen unterzeichnen Käufer und Projektentwickler den Contrato de Arras oder den Contrato Privado de Compraventa, einen privatrechtlichen Kaufvertrag, der Preis, Zahlungsplan und die Lieferverpflichtung des Entwicklers festschreibt. Nach spanischem Recht muss der Entwickler bei einem Rücktritt nach Unterzeichnung die doppelte Anzahlung zurückerstatten. Aufzeichnungen von Registradores de España zeigen, dass Off-Plan-Verträge in dieser Region bereits in diesem Stadium eintragungsfähig sind und so eine wichtige Schutzschicht bieten. Unterschreiben Sie niemals, ohne dass ein in Spanien zugelassener Anwalt die Baugenehmigung und die Bankgarantie des Entwicklers geprüft hat.

Ratenzahlungen und Bankgarantien

Off-Plan-Neubauten in Spanien erfordern Ratenzahlungen während der Bauphase, üblicherweise strukturiert als 10 Prozent bei Unterzeichnung des privatrechtlichen Vertrags und weitere 10 bis 15 Prozent bei vereinbarten Baumeilensteinen. Jeder Euro, der vor der Escritura (Eigentumsübertragungsurkunde) gezahlt wird, muss gemäß Ley 57/1968 und dessen Nachfolgevorschriften individuell von einer Bank oder einem Versicherer garantiert werden. Fordern Sie vom Entwickler den Aval Bancario für jede Tranche an, bevor Sie überweisen. Sangonera la Verde liegt innerhalb der Gemeinde Murcia, wo die kommunale Planungsbehörde Gerencia Municipal de Urbanismo die Licencia de Primera Ocupación ausstellt, die bestätigt, dass der Bau den genehmigten Plänen entspricht. Die Erteilung dieser Genehmigung löst den Notartermin aus. Planen Sie den Ratenzahlungsplan von Beginn an in Ihre Liquiditätsplanung ein.

Steuern und Kaufnebenkosten

10 Prozent IVA (Mehrwertsteuer) gilt für alle Neubauwohnungsverkäufe in Spanien; dies ist nicht verhandelbar und wird bei der Unterzeichnung der Escritura fällig. Neben der IVA zahlen Käufer die Actos Jurídicos Documentados (AJD), die spanische Grunderwerbsteuer, die von der Region Murcia für Neubauten unter bestimmten Bedingungen auf 0,1 Prozent des Kaufpreises festgesetzt ist, obwohl der Standardsatz für andere Transaktionen höher ist. Hinzu kommen Notargebühren (nach nationaler Gebührenordnung geregelt, grob €600 bis €1.200 bei einer Immobilie in dieser Preisklasse), Grundbuchgebühren und das Honorar Ihres Anwalts, typischerweise 1 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Gesamterwerbskosten für einen Neubau von €300.000 in Murcia belaufen sich auf etwa 12 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis. Hypothekenstatistiken der Banco de España zeigen, dass Nicht-Ansässige häufig 60 bis 70 Prozent des Neubauwertes finanzieren, wobei spanische Kreditgeber vor der Genehmigung eine formelle Tasación (Wertgutachten) verlangen.

Von der Escritura bis zur Schlüsselübergabe

Die Beurkundung erfolgt vor einem spanischen Notar, der die vollständige Urkunde laut vorliest und Ausweisdokumente prüft, darunter die NIE, die Ausländeridentifikationsnummer, die jeder Käufer vor jeder Immobilientransaktion beantragen muss. Der NIE-Antrag wird bei einem spanischen Konsulat im Ausland oder bei der Oficina de Extranjeros in Murcia gestellt. Am Tag der Escritura werden der ausstehende Restbetrag und alle Steuern beglichen; der Entwickler übergibt die Schlüssel und die Licencia de Primera Ocupación. Innerhalb von 30 Tagen muss der Käufer IVA und AJD selbst veranlagen und bei der Agencia Tributaria de la Región de Murcia bezahlen. Innerhalb von 15 Werktagen übermittelt der Notar die Urkunde elektronisch an das Registro de la Propiedad; der Käufer erhält den eingetragenen Eigentumsnachweis in der Regel innerhalb von zwei bis drei Monaten. veritySpain data aus dem einzigen verfolgten Projekt in Sangonera la Verde bestätigt Lieferfristen, die den regionalen Normen von 18 bis 24 Monaten ab Reservierung für Off-Plan-Bauten entsprechen.

Wesentliche Punkte

• veritySpain bewertet das eine verfolgte Projekt in Sangonera la Verde mit 8,2/10 bei einem Preis von €300.000.
• Beantragen Sie Ihre NIE, bevor Sie irgendetwas unterzeichnen: keine spanische Immobilientransaktion ist ohne sie rechtsgültig.
• Jede Ratenzahlung muss durch eine individuelle Aval Bancario gemäß Ley 57/1968 abgesichert sein.
• Planen Sie 12 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis für IVA, AJD, Notar- und Anwaltskosten in Murcia ein.
• Dies ist ein aufstrebender Markt mit geringem Volumen: unabhängige Rechtsberatung ist hier wichtiger, nicht weniger.