Le neuf à San Miguel de Salinas couvre actuellement une fourchette de prix allant de €135.000 à €1.000.000, sur 13 programmes analysés par veritySpain, qui a attribué à la commune un score de qualité moyen de 7,6 sur 10. Cette amplitude reflète un marché où des appartements compacts à l'intérieur des terres côtoient de plus grandes villas près de la limite de l'Orihuela Costa. Les acheteurs internationaux venus d'Europe du Nord représentent une part significative des acquéreurs, attirés par un climat doux toute l'année et des vols directs vers l'aéroport d'Alicante-Elche, à environ 40 kilomètres au nord. Comprendre le processus d'achat avant de s'engager protège à la fois votre budget et votre calendrier. Entre la réservation initiale et la remise des clés, il faut compter généralement de six à dix-huit mois pour un bien en état futur d'achèvement, selon l'avancement du chantier et les exigences du financement.

Réservation et compromis de vente

Le contrat de réservation (contrato de reserva) est le premier acte juridique que vous signerez ; il exige en général un acompte de €3.000 à €6.000 versé au promoteur. Le bien est ainsi retiré du marché pour une durée définie, généralement deux à quatre semaines, le temps d'effectuer les vérifications préalables. Mandatez un avocat espagnol (abogado) indépendant du promoteur avant tout versement ; ses honoraires s'élèvent habituellement à €1.000 à €2.000 pour une transaction courante. Votre conseil vérifiera que le promoteur détient un permis de construire (licencia de obras), que le terrain est libre de charges (nota simple du Registro de la Propiedad) et que les appels de fonds sont garantis par des cautions bancaires ou des assurances conformément à la Ley 57/1968. Registradores de España publie un guide permettant de vérifier le statut du titre en ligne via son portail. Omettre cette vérification est l'erreur la plus fréquente des primo-acquéreurs dans la région d'Alicante.

Numéro NIE et compte bancaire

Tout acheteur étranger doit obtenir un Número de Identificación de Extranjero (NIE) avant que le notaire puisse finaliser la vente. Le NIE est votre numéro d'identification fiscale en Espagne. La demande s'effectue auprès d'un consulat espagnol dans votre pays d'origine ou directement à la Police nationale d'Alicante ; la voie consulaire prend souvent quatre à huit semaines, il faut donc anticiper. Vous aurez également besoin d'un compte bancaire espagnol pour recevoir le prêt immobilier (le cas échéant) et pour régler les charges courantes liées à la propriété : charges de copropriété, taxe foncière IBI et contrats d'énergie. L'ouverture d'un compte à distance est accessible auprès de la plupart des grandes banques espagnoles, sous réserve de fournir un passeport valide et un justificatif de domicile à l'étranger. Sans NIE, pas d'escritura. C'est une règle absolue.

Impôts et frais d'acquisition

Le neuf en Espagne est soumis à la TVA (IVA) au taux de 10 % du prix d'achat, plus les Actos Jurídicos Documentados (AJD), l'équivalent des droits de timbre, fixés à 1,5 % dans la Comunitat Valenciana. Pour un appartement à €250.000, cela représente environ €25.000 d'IVA et €3.750 d'AJD, avant les frais de notaire et d'enregistrement. Les honoraires du notaire suivent un barème fixé par l'État et s'échelonnent habituellement de €600 à €1.200. Les frais d'inscription au registre foncier sont d'un ordre comparable. Les honoraires d'avocat, comme indiqué plus haut, ajoutent €1.000 à €2.000 supplémentaires. Prévoyez un coût total d'acquisition de 13 à 15 % au-dessus du prix de vente pour couvrir l'ensemble des impôts et honoraires professionnels. veritySpain data montre que les acquéreurs qui sous-estiment ce montant se retrouvent régulièrement en difficulté de trésorerie à court terme lors de la signature définitive. L'immobilier de revente (second marché) est soumis à l'ITP, actuellement de 10 % à Valence, et non à l'IVA ; cette distinction compte si vous envisagez de combiner un achat en neuf et une revente dans le même secteur.

Crédits immobiliers et appels de fonds sur plan

Les banques espagnoles prêtent aux non-résidents jusqu'à 70 % de la valeur expertisée (tasación), contre 80 % pour les résidents. L'expert est désigné par la banque, et non par l'acheteur ; le rapport est valable six mois. Pendant la phase de construction, le promoteur demande des appels de fonds à des étapes convenues : généralement 20 à 30 % à la signature du compromis (contrato privado de compraventa), puis des versements liés à la mise hors d'eau et à la pose de la toiture. Chaque appel de fonds doit être couvert par une caution bancaire (aval bancario) ou une police d'assurance conformément à la législation en vigueur ; exigez ces documents avant chaque virement. Chez le notaire, le prêt est débloqué simultanément avec le paiement final. Banco de España publie ses statistiques sur les crédits immobiliers chaque trimestre, avec des données contextuelles sur les taux d'intérêt et les conditions de prêt pour les non-résidents. Les prêts à taux fixe sur 10 à 25 ans constituent le produit le plus répandu parmi les acquéreurs internationaux.

Points clés

• Mandatez un avocat espagnol indépendant avant tout acompte de réservation ; prévoyez des honoraires de €1.000 à €2.000.
• Demandez votre NIE suffisamment tôt ; le traitement consulaire peut prendre quatre à huit semaines et aucune vente ne se conclut sans lui.
• Prévoyez 13 à 15 % au-dessus du prix d'achat pour l'IVA, l'AJD, le notaire, l'enregistrement et les honoraires d'avocat.
• Vérifiez que chaque appel de fonds est couvert par une caution bancaire ou une police d'assurance émise par un organisme agréé.
• Les non-résidents accèdent généralement à un prêt plafonné à 70 % de la valeur expertisée ; consultez les taux actuels via Banco de España avant de vous engager dans le calendrier d'un promoteur.