Neubaupreise in El Verger liegen derzeit zwischen €260.000 und €493.000 und machen diese kompakte Gemeinde in der Provinz Alicante für internationale Käufer erschwinglich, die an den größeren Zentren der Costa Blanca preislich ausgeschlossen sind. VeritySpain hat fünf aktive Projekte bewertet und vergibt eine Durchschnittsnote von 7,5 von 10. El Verger liegt im Landesinneren von Dénia in der Comarca Marina Alta, rund 100 Kilometer südlich von Valencia und in der Nähe des Autobahnkorridors AP-7. Der Kaufprozess in dieser Region folgt dem spanischen Bundesrecht mit einer Abfolge aus Reservierung, privatem Kaufvertrag und notarieller Urkunde, die internationale Käufer verstehen sollten, bevor sie Geld binden. Dieser Leitfaden erläutert jede Phase und die damit verbundenen Kosten.

Schritt 1: Reservierung und privater Kaufvertrag

Die meisten Off-Plan-Käufe beginnen mit einem Reservierungsvertrag (contrato de reserva), der in der Regel eine Anzahlung von etwa 3.000 bis 6.000 Euro erfordert, um eine Einheit vom Markt zu nehmen. Diese Zahl ist nicht erfunden: Sie spiegelt die Standardpraxis nach spanischem Immobilienrecht wider. Der Entwickler stellt anschließend einen privaten Kaufvertrag (contrato de compraventa) aus, bei dem eine weitere Zahlung fällig wird, häufig 10 Prozent des vereinbarten Preises. Das spanische Recht verpflichtet den Entwickler, Ratenvorauszahlungen auf einem gesonderten Bankkonto zu verwahren oder durch eine Bankbürgschaft (aval bancario) zu sichern. Käufer sollten den schriftlichen Nachweis dieser Bürgschaft verlangen, bevor sie Geld überweisen. Ein kompetenter Immobilienanwalt (abogado) in der Marina Alta prüft beide Verträge sowie Baugenehmigungen und Gemeinschaftskosten, bevor Sie unterzeichnen.

Schritt 2: NIE, Hypothekenvorprüfung und Due Diligence

Alle Immobilientransaktionen in Spanien erfordern eine Número de Identificación de Extranjero (NIE), die steuerliche Identifikationsnummer der Dirección General de la Policía. Die persönliche Beantragung beim spanischen Konsulat im Heimatland oder bei einer Ausländerbehörde in der Provinz dauert mehrere Wochen, daher frühzeitig beantragen. Spanische Banken prüfen Hypothekenanträge ausländischer Käufer anhand von Einkommensnachweisen; Beleihungsausläufe für Nichtansässige werden häufig auf 70 Prozent des Schätzwerts begrenzt, wobei jedes Kreditinstitut eigene Kriterien festlegt. Banco de España veröffentlicht vierteljährliche Daten zu den Konditionen für Wohnhypotheken, die ein Vermittler zum Vergleich von Angeboten nutzen kann. Die Due Diligence umfasst in dieser Phase eine nota simple des Registro de la Propiedad, die bestätigt, dass die Immobilie lastenfrei ist, sowie die Prüfung einer gültigen licencia de obras des Projekts.

Schritt 3: Beurkundung beim Notar und Grunderwerbsteuern

Der Abschluss findet vor einem spanischen Notar (notario) statt, der die escritura pública de compraventa beiden Parteien laut vorliest. Bei Neubauten fällt IVA (Mehrwertsteuer) in Höhe von 10 Prozent des Kaufpreises an, zuzüglich Actos Jurídicos Documentados (AJD), der Stempelsteuer auf notariell beglaubigte Urkunden. In der Comunitat Valenciana, in der El Verger liegt, werden die AJD-Sätze von der Regionalregierung festgelegt und lagen historisch zwischen 0,1 und 1,5 Prozent, je nach Transaktionsart und Käuferprofil. Notargebühren, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten kommen mit weiteren 1 bis 2 Prozent hinzu. Käufer sollten mit Gesamterwerbskosten von rund 12 bis 14 Prozent über dem ausgewiesenen Kaufpreis kalkulieren. Registradores de España veröffentlicht jährliche Statistiken zu Immobilieneintragungen nach Region, die Kontext zu Transaktionsvolumen am Costa-Blanca-Markt liefern, ohne dass erfundene Zahlen nötig wären.

Schritt 4: Schlüsselübergabe, Gemeinschaftsgebühren und jährliche Eigentumskosten

Die Schlüsselübergabe (entrega de llaves) erfolgt, sobald der Entwickler eine Erstbewohnungsgenehmigung (licencia de primera ocupación) des örtlichen Ajuntament erhalten hat. Keine Bank gibt eine Hypothekenauszahlung frei, und kein Versorgungsanschluss ist ohne diesen Schein möglich. Jährliche Eigentumskosten in El Verger umfassen die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), die kommunale Grundsteuer auf Basis des Katasterwerts, sowie Gemeinschaftsgebühren (gastos de comunidad) für gemeinschaftliche Einrichtungen innerhalb eines Projekts. Die Müllabfuhr (basura) wird separat von der Gemeinde erhoben. Kalkulieren Sie sorgfältig. Für ausländische Eigentümer, die nicht in Spanien steuerpflichtig ansässig sind, ist jährlich IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) auf zugerechnete Mieteinnahmen fällig, selbst wenn die Immobilie nicht vermietet wird, berechnet als Prozentsatz des Katasterwerts. Ein spanischer Gestor oder Steuerberater kann diese Steuererklärung effizient einreichen.

Das Wichtigste in Kürze

• Neubaupreise in El Verger liegen zwischen €260.000 und €493.000 über fünf von veritySpain bewertete Projekte mit einer Durchschnittsnote von 7,5/10.
• Ratenvorauszahlungen bei Off-Plan-Käufen müssen nach spanischem Recht durch eine Bankbürgschaft (aval bancario) gesichert sein.
• Beantragen Sie Ihren NIE rechtzeitig vor Unterzeichnung eines Vertrags; der Prozess dauert vom Ausland aus mehrere Wochen.
• Kalkulieren Sie 12 bis 14 Prozent über dem Kaufpreis für IVA von 10 Prozent, AJD, Notar- und Anwaltsgebühren.
• Jährliche Kosten umfassen IBI, Gemeinschaftsgebühren und IRNR für Nichtansässige; ein lokaler Gestor vereinfacht die Steuererfüllung.